关于小区业主业起诉业主委员会撤销权纠纷案例分析‖达州市律师

关于小区业主业起诉业主委员会撤销权纠纷案例分析‖达州市律师

　　一、案情介绍

　　三、原告系某小区业主，2022年，三原告向法院诉称：2018年该小区选聘了A物业公司作为小区的物业服务企业，未召开业主大会，侵害了全体业主的权益，现要求法院撤销业委会选聘A物业公司作为小区物业服务企业的决定。该业委会抗辩，首先，三原告的起诉已经超过法定的1年除斥期间，其次，业委会依照全体业主通过的《议事规则》的程序选聘物业服务企业符合法律规定，未侵害业主权益，三原告的主张不应得到支持。

　　二、案情分析

　　本案争议焦点有两个：一、三原告的起诉是否超过除斥期间；二、业委会依据《议事规则》的程序选聘物业服务企业是否侵害到业主权益。

　　（一）三原告的起诉是否超过除斥期间

　　业委会提交的证据表明2019年8月4日、2020年4月30日，三原告分别在小区防疫群中聊天发言；三原告在给市、区镇政府各级领导的《申诉书》带头签名，签名日期为2020年11月18日。而上述三人起诉状的落款时间为2022年5月24日，所以无论从上述哪一节点计算，三原告均应知晓物业更换的事实，且已超过1年的除斥期间。

　　（二）业委会依据《议事规则》的程序选聘物业服务企业是否侵害到业主权益  达州市律师

　　关于争议焦点二，首先，依据《物业管理条例》第12条，业主大会的召开形式可以是集中讨论的形式，也可以是书面征求意见的形式，即召开业主大会的形式并非是一定要把一群人全部同时集中于某个特定地点。法律规定要召开业主大会，实质上是为了保证业主自治，行使业主权利。

其次，该小区于2018年11月27日召开了业主大会，业主大会通过了《业主大会议事规则》，即全体业主同意按照《业主大会议事规则》行使业主权利，履行业主义务。业主委员会作为业主大会的执行机构，正是在业主大会的授权之下，按照业主大会议事规则，在村、镇、区三级部门的指导之下，从全体业主的利益出发，通过招投标的方式选聘了物业。业主委会执行的是业主大会的意志，代表全体业主按照自己的方式选聘了物业，并不侵犯业主权益。达州市律师

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　　更其次，《业主大会议事规则》规定，若超过20%的业主提出异议，则召开业主大会进行表决，那么最终决定权依旧掌握在全体业主手中，同时该80%的通过比例远远高于法律规定的50%。并且，该小区共有688户，688的20%是137.6，该小区140户面积最大的业主的专有面积总和为37993.16㎡，而该小区专有部分总建筑面积为135743.31㎡，即使该面积占比最大的20%的住户提异议，其占专有面积比例也不会超过27.98%，也远远低于法律规定的50%。所以，业主大会制定的《议事规则》标准远远严格于当时的《物权法》、《物业管理条例》等规定，所以并不存在侵害业主权益的行为。

　　三、裁判结果

　　通过以上分析，撤销权的行使应当自知道或应当知道撤销事由1年内行使，现有证据足以表锚点明三原告行使撤销权的期限超过了1年；业委会依据业主大会制定的规则，选聘物业服务企业，是符合全体业主的意志，并非侵害业主的权益。综上，法院判决驳回了三原告的诉讼请求。