达州市律师凌灿伟发表的熊某某与达州某某房地产公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

达州市律师凌灿伟发表的熊某某与达州某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省达州市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)川1724民初622号

原告：熊某某，男，1993年出生，住四川省大竹县。

委托诉讼代理人：凌灿伟，四川黎明律师事务所律师。

被告：达州某某房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511724MA62EXXXX。

住所地：达州市竹阳街道建设路XXXX8区底楼37、38号门市。

法定代表人：王XX，执行董事。

原告熊某某与被告达州某某房地产开发有限公司（以下简称：某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊某某委托诉讼代理人凌灿伟，被告某某公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告熊某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告签订的《商铺预认购协议》；2.依法判决被告返还原告购房款367574元，并支付从2018年2月17日起至还清之日止按银行贷款利率计算的资金占用利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月17日，原、被告签订《商铺预认购协议》，约定被告某某公司将位于达州市北城新区XXX1号楼1楼1号房屋出卖给原告，房屋总价款367574元，在合同签订后，原告支付了被告房款367574元。合同签订时，被告未取得商品房预售许可证，且被告出卖的房屋被法院查封，被告存在欺诈，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。

被告某某公司辩称：1.被告方认为法院不享有管辖权，按认购协议的约定，应向甲方所在地仲裁委员会仲裁解决。2.本案案由被告房屋认为应当确定为商品房预约合同纠纷。3.原告要求解除预认购协议，退还购房款支付资金利息，没有法律依据。签订协议属实，但根据协议约定，原告是明确知道被告没有取得商品房预售许可证的，所以签的预认购协议，待取得后再签商品房买卖合同。从现在情况来看，被告于2019年3月11日取得了商品房预售许可证，目前项目已经取得了验收备案，具备签订商品房买卖合同条件，虽然案涉房屋被法院查封，但该判决是一个错误的判决，且高院已接收，涉及案外人相互串通，侵害公司权利，被告已向公安局控告。综上，原告要求解除预认购协议，不符合双方约定即法律规定，双方应当按照预认购协议的约定签订正式的买卖合同，被告多次通知原告签订，原告没有来签订，被告要求原告继续履行，被告不应返还购房款和支付利息损失，请求依法驳回原告的诉请。  达州市律师  达州律师  达州离婚律师

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月17日，原告熊某某（乙方）与被告某某公司（甲方）签订《商铺预认购协议》，协议主要约定：乙方预认购商铺1号楼1楼1号，该商铺预测建筑面积约22.04平方米；乙方采取一次性付款方式购买该商铺，双方约定该商铺预测建筑面积计价单价为16677.57元/平方米，按预测建筑面积计算该房屋总价款为367574元，以上总价款不含国家及房屋所在地相关部门规定的乙方应承担的相关税、费；乙方采取一次性付款方式购买该商铺的，乙方应在签订本协议时间向甲方支付首期款331574元，余款36000元乙方须于2019年5月30日前向甲方付清，乙方款项未付清前，甲方有权暂缓该商铺进行商品房买卖合同签定及备案工作，乙方对此没有异议；甲乙双方一致同意在甲方取得商品房预售许可证后按照甲方约定时间签订商品房买卖合同，办理贷款的须在签定商品房买卖合同后15日内前往办理贷款手续；该商铺达到取得建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方确认的《竣工验收报告》之条件的交付时间预计为2019年10月31日前，具体以商品房买卖合同及其补充协议约定为准；在履行本合同过程中如有纠纷，双方应友好协商解决，协商不成，双方同意提交甲方所在地仲裁委员会通过仲裁解决。协议签订当日，原告通过银行卡刷卡和现金支付的方式向被告支付331574元，被告向原告出具收款收据上注明：熊某某1-1-1号门市定金。2018年5月15日，原告再次向被告付款36000元，被告向原告出具收款收据上注明：熊某某1-1-1号门市定金。

另查明，被告于2019年3月11日取得达州市北城新区白塔街道振兴路（1、4、11号楼）商品房预售许可证，于2020年9月30日对达州市北城新区白塔街道振兴路振兴路一期在达州市住房和城乡建设局进行竣工验收备案。2020年10月21日，案外人陈刚依据已经发生法律效力的（2019）川1724民初1024号民事判决书向本院提出执行申请，要求查封达州某某房地产开发有限公司房产。2020年11月9日，本院作出（2020）川1724执1225号执行裁定书，查封达州某某房地产开发有限公司开发的位于达州市白塔街道一期的商业用房（面积554.83平方米），查封期限为三年。原告预认购的商铺1-1-1号门市在法院上述已查封房产之内，原被告之间未签订商品房买卖合同。

本院认为：一、关于本院对本案是否具有管辖权的问题。原、被告签订的《商铺预认购协议》第七条载明：“在履行本合同过程中如有纠纷，双方应友好协商解决，协商不成，双方同意提交甲方所在地仲裁委员会通过仲裁解决。”根据《中华人民共和国仲裁法》第十条“仲裁委员会可以在直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立。”，第十八条“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”的规定，该协议中约定的“甲方所在地仲裁委员会”并不存在，即县级城市并不设立仲裁委员会，当事人双方亦未达成补充协议，故本案所涉仲裁条款应确认无效。

二、关于如何确定本案案由的问题。本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，是合同纠纷中的第三级案由，在第三级案由房屋买卖合同纠纷项下还有第四级案由，而本案庭审中，经过双方当事人的举证、质证及庭审查明的案件事实，原被告签订的《商铺预认购协议》内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其预认购协议中也明确约定，在被告方取得商品房预售许可证后再签订商品房买卖合同，原、被告之间的法律关系符合预约合同的构成要件，其性质应当确定为商品房预约合同纠纷，故本案案由应适用合同纠纷项下第四级案由商品房预约合同纠纷。

三、关于原、被告签订的《商铺预认购协议》是否应当解除的问题。原、被告签订的《商铺预认购协议》系当事人双方为签订商品房买卖合同签订的预约合同，本案原告预认购的商铺因被告与案外人陈刚的民间借贷纠纷而被案外人陈刚以生效的法律文书申请执行并查封，致双方合同无法继续履行，原告主张解除双方签订的《商铺预认购协议》，符合法定解除合同的条件，故本院对原告要求解除《商铺预认购协议》的诉讼请求，予以支持。关于被告辩称本案是预约合同纠纷，是以签订本约合同而签订的预约合同，因此原告应当继续履行合同，即双方应当签订商品房买卖合同的抗辩，本案由于双方签订合同后，发生了当事人在订立合同时无法预见的情形，原告预认购的商铺能否解封、何时解封是不确定的，且双方未能重新达成协议，如继续履行合同对于原告明显不公平，故被告的该项抗辩意见本院不予采纳。

四、关于解除协议后应承担的法律后果的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原被告双方约定于被告取得商品房预售许可证后签订商品房买卖合同，由于原告预认购的房产被第三人申请执行并查封，致使合同无法继续履行，系不可归责于双方当事人的事由，被告某某公司应当将收取的购房款（收款收据载明为定金）367574元退还给原告熊某某。对于原告主张被告承担从付款之日起至还清之日止按银行贷款利率计算的资金占用利息的请求，由于被告在2019年3月11日取得商品房预售许可证后未及时通知原告签订《商品房买卖合同》，导致原告预认购的商铺不能办理备案登记而致被执行查封，对此结果被告应承担相应的责任，因此，原告诉请的资金占用利息本院确定从2019年3月11日开始计算。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

一、解除原告熊某某与被告达州某某房地产开发有限公司于2018年7月25日签订《商铺预认购协议》；

二、被告达州某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告熊某某购房款367574元，并支付以367574元为基数，自2019年3月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的资金利息，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的资金利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；

三、驳回原告熊某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5576元，由被告达州某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。

审判员　　田XX

二〇二一年三月三十一日

书记员　　颜　XX