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  凌灿伟 中共党员 毕业于西华师范大学 本科学历,现就职于四川黎明律师事务所,通过国家司法考试,并获得律师资格证,本人知识面广,具有扎实的法学功底,精通民商法,合同法,经济法,劳动法,诉讼法,保险法等法律。能独立处理诉讼业务、非诉讼业务等法律事务,精通各种法律文书的写作,熟知整个法律诉讼...【详细介绍】

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大竹县离婚律师凌灿伟转载一方父母赠与房屋在未办理过户情形下的产权归属分析

来源:大竹县律师网  作者: 达州市大竹县律师  时间:2019-09-25

一方父母赠与房屋在未办理过户情形下的产权归属分析

 
 
    【案情】

    张某与王某系经人介绍认识并成为恋人关系,2009年3月,张某的父母购买房屋一套。2010年10 月,张某与王某在民政局登记结婚,并居住于张某父母买的房屋里。2010年12月,张某的父母与张某、王某签订一份赠与合同,明确将此房作为婚房赠与张某和王某,但由于种种原因未办理房屋过户手续。 2012年5月,王某提起离婚诉讼要求与张某离婚,但被法院驳回。 2012年7 月,王某起诉张某的父母,提起确权之诉要求确认此房屋为张某与王某共有,诉讼过程中张某的父母提起反诉,要求王某搬出诉争房屋。在审理过程中,张某被追加为原告。

    【分歧】

    关于本案争议的焦点为房屋赠与合同是否可撤销,主要存在以下几种不同观点:

    一种观点认为,赠与房屋已经实际交付受赠人使用,根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条规定:“公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续的,但赠与人根据书面赠与合同将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与合同有效,但应令其补办过户手续。”据此,本案中应支持王某的诉讼请求,驳回张某父母的反诉请求;

    另一种观点认为,根据《合同法》第 186条:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”;《物权法》第9条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记”;第14条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”,赠与人张某的父母在房屋所有权转移之前,有权撤销房屋赠与合同,故应驳回原告王某的诉讼请求,支持张某父母反诉的诉讼请求。

    【评析】

    笔者赞同第二种观点。父母在子女结婚时基于各种原因购买婚房赠与子女及其配偶两人,但却未办理房屋过户手续。 对于双方的房屋赠与合同能否撤销,应从赠与合同的法律性质、不动产转移的标志等方面进行分析。另外,应结合当前的社会具体背景及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下称《婚姻法司法解释(三)》)中体现的精神来进行综合判断。

    首先,对赠与合同的性质进行分析。按照学界通说赠与合同是单务、无偿合同,一方负有给付义务,另一方接受且无需支付相应对价。由于“在无偿合同中,仅一方当事人即利益的出让方负给付义务,不符合交易公平,不符合正义,亦不符合人性” ,法律为保护利益出让方即赠与人的利益,赋予其任意撤销权,也就是说赠与人在赠与财产权利转移前,可以任意撤销,已经签订的赠与合同对其没有约束力。《合同法》第 186 条规定:“ 赠与人在赠与财产权利转移前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。”父母对子女的赠与是基于父母对子女的深厚感情,在赠与子女及其配偶婚房的问题上,是出于子女婚姻关系的存在,当婚姻关系出现问题,夫妻二人走向离婚的边缘时,赠与的基础已经不再存在。父母对子女及其配偶婚房的赠与是出于一个良好的愿望,是希望子女幸福,但当夫妻反目时,避免财产上的进一步损失是作为赠与方父母的最为现实的想法。父母对子女的赠与,既不具有社会公益性质也不具有道德义务性质,其仅仅是出于对子女的爱,因此赠与方父母完全有权利在财产权利转移之前行使任意撤销权。

    物权转移需要以一定的形式来进行,根据《物权法》规定:动产以交付为转移标志;不动产原则上以登记为转移标志。 不动产登记与否是判定不动产归属与权利的依据。房屋赠与因涉及不动产的转移,需在签订赠与合同的基础上到房产登记部门办理过户手续,如此受赠人才能取得赠与房产。 根据物权公示公信原则,物权变动需要依法定方式进行公示,否则不产生物权变动效果,一般情况下,不动产产权登记本上记载的人即不动产产权所有人。父母赠与子女及其配偶的婚房,在未办理产权过户情况下,房屋的父母仍为产权所有人。因此,根据《 合同法》 及《 物权法》 的规定,即使父母与子女及其配偶签订了书面赠与合同,并将房屋交付子女供其使用,只要房屋尚未过户,这种情况下房屋所承载的权利就未消灭,父母在此情况下可以行使任意撤销权,撤销已经生效的赠与合同,受赠人在此情况下无权要求赠与人办理过户手续。

    《婚姻法司法解释(三)》的相关规定也显示出了对赠与人权利的保护,这是符合当代婚姻法精神内涵的。《婚姻法司法解释(三)》在处理婚姻家庭财产纠纷时,突出对财产赠与人父母一方权利保护的侧重,“从保护老年人权益的角度出发,防止因部分年轻人中存在着‘快速结婚、快速离婚’的‘闪婚’现象,给一方父母带来的巨大损失,具有一定的预防作用”。随着当今房价的不断飙升,房产成为家庭最大支出和最大财产,在婚姻争议中也是焦点所在。一套婚房往往会花光父母毕生之积蓄,如果夫妻离婚时将此房产作为共同财产予以分割,这既损害了赠与方父母的权益,也伤害了其对子女投入的感情。“在出现闪婚闪离情形时,直接认定父母为子女购房是对夫妻双方的赠与缺乏社会认同,短暂的婚姻却分走父母大半辈子的积累,难谓公平正义。”在房价和离婚率高企的今天,《婚姻法司法解释(三)》对付出较多的一方的保护,是以法律来矫正偏离方向的婚姻观念,还原婚姻本来的面目。法律应秉承公平正义之精神,明确规定,房屋产权过户前,房屋受赠方应知道赠与合同可以进行任意撤销,也就是说,在未过户期间受赠方仅仅享有的是临时居住的权利,而不享有所有权。“ 任何人都不能从婚姻中牟利。”婚姻应保持其圣洁的本色,而不应成为牟利的手段,以谋财为目的的婚姻应是我们努力排斥的。

    从意思表示的真实性上来看,我们要综合婚姻法、合同法、物权法的相关规定进行综合考量,以不动产登记的方式确认与婚姻相关的赠与房屋的产权归属,将赠与人的意思表示客观、真实、全面地展现出来。父母倾其所有为子女及配偶购买婚房,无非是希望自己的子女能够有一个幸福的家庭,其是在全面考虑的基础上作出赠与决定的,我们应该依靠不动产登记制度来进行判断。无论赠与人是出于何种理由行使赠与权利,作为法官应尊重其真实意思表示,在赠与房屋产权未转移前尊重其任意撤销权及处分权。大竹县律师   大竹离婚律师   大竹律师事务所

    在债权与物权关系的处理上,物权是债权变动的前提,也是债权承载的客体,物权在债权面前具有优先效力,也即我们常讲的“物权破除债权”,讲的是在债权就特定标的成立物权时,该物权可以根据优先效力破除债权的影响,将已经成立的债权归于无效。在此情形下,债权人不得依据债权要求物权的继续履行,只能依据违约救济程序请求对方给予赔偿。 父母与子女及其配偶订立书面赠与合同,合同签字即生效。之后,子女搬进房屋居住,但未到房屋登记机关进行产权过户,此时房屋所有权仍属于父母。根据物权优先于债权的原理,在婚姻关系不存在的情况下,父母基于物权可以要求对方搬离房屋;而对方不得依据赠与合同对房屋的产权归属进行进一步的要求。当然,如果子女及其配偶在对房屋进行了装修及修缮,可以要求赠与人给予相应赔偿。

 

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