达州市律师凌灿伟转载卖方无理拒不迁出户口，买方无法入户怎么办 

- 案例分析 -

2017年5月6日，左某等五人（出售方、甲方）与陈某（买受方、乙方）经某房产经纪有限公司居间签订《存量房屋买卖合同》，约定：甲方将xx区xx号房屋出售给乙方，房屋成交总价为10100000元。付款时间为：合同签订当日支付定金20000元，2017年5月31日支付800000元，网签后过户前一天支付9000000元，户口迁出后支付**元。。该合同第九条第（四）项约定，甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁户口迁出的，乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁户口迁出义务。达州律师  达州市律师

随后，甲乙双方签订了《补充协议》，甲方承诺在2018年2月28日之前，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，甲方需要向乙方支付违约金。双方同意按照甲乙双方在《买卖合同》中约定的房屋总价款（即10100000元）的20%作为违约金承担违约责任。截至2018年3月8日，甲方仍未按照约定迁出户口，陈某遂诉至法院，要求甲方履行户口迁出义务并支付未迁出户口的违约金。

经审理，法院认为双方签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易户口事宜约定协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，甲方五人共同承诺将涉案房屋的全部户口迁出，否则应承担违约责任，至于其内部责任问题，可另行解决。但迁出户口的诉讼请求，不属于案件的审理范围，本案不予处理。关于违约金的数额，原告提供的证据不足以证明对其造成了实际损失，综合考虑合同履行情况、被告的过错程度、原告的损失情况等因素，合同约定的违约金确实过高，对于违约金的具体数额，法院根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定为80000元。