大竹县律师凌灿伟转载承租人未经出租人同意转租房屋，次承租人签订的合同是否有效？

大竹县律师凌灿伟转载承租人未经出租人同意转租房屋，次承租人签订的合同是否有效？

先来看一个真实的案例：

于女士打算在学校食堂租了一个档口卖盒饭，于是与杨先生（房屋的次承租人）签订了租赁合同，租期为一年，租金为12万。刚过半年，学校要求于女士3日内搬离，声称于小姐和杨先生之间的转租合同未经过出租人（校方）同意。

于女士为经营这个档口装修还花了2万，租期没过一半，这么算下来会损失8万多块钱。

那么，于女士到底能不能维持自己的权益呢？我们来用法律分析一下

首先， 未经校方同意的转租合同并未违反法律效力性强制性规定，因此，不属于当然无效的合同。大竹律师  大竹县律师   大竹离婚律师

虽然，不属当然无效的合同但并不意味着合同有效，《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由于未经校方同意，转租行为属于无权处分行为，转租合同效力待定，如果校方追认后转租合同有效。

此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁合同司法解释”）第16条第1款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即便学校事先知道转租情况，在半年内提出异议，学校有解除转租合同的权利。

依据《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此学校可以解除合同。

那么在现实生活中如何避免承受于小姐类似的损失呢？

1. 建议在与承租人签订转租合同前，确认出租人是否同意转租。口头同意无效，最好取得出租人的签字。

2. 如果无法签字，可以要求承租人在转租合同中明确转租合同已经过出租人同意。