在房屋租赁纠纷中，次承租人能否以未经出租人同意主张房屋转租合同无效吗？

在生活中，不管是居住用房还是经营用房，二房东甚至n房东都是普遍存在的。若未经出租人同意，承租人将其租赁的房屋转租给第三方，出租人可以根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定请求解除合同或者认定转租合同无效。那么当承租人（二房东）与次承租人之间发生纠纷时，次承租人能否以房屋转租未经出租人同意而主张其与承租人之间的房租租赁合同无效吗？对此司法实践中主要存在以下两种观点：

第一种观点认为：未经出租人同意，次承租人有权主张房屋转租合同无效。

案例一：上海市浦东新区人民法院作出的（2016）沪0115民初25257号判决书

法院判决：“本院认为，被告吴炜与上海金彪资产管理有限公司的《场地租赁合同》中明确约定，未经出租方事先书面同意，承租方不得将该场地以任何形式向任何第三方转租、转让、交换承租权。被告吴炜将其承租的部分场地转租给原告王琳，但并未提供上海金彪资产管理有限公司同意其转租的书面材料，同时根据其微信中与原告的沟通，也能印证其转租行为并未得到上海金彪资产管理有限公司的同意，由此被告吴炜将系争场地转租给原告王琳的合同应属无效。……综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，判决如下：一、原告王琳与被告吴炜于2016年1月12日就上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号部分场地订立的合同无效……”

第二种观点认为：次承租人无权以未经出租人同意而主张房屋转租合同无效。

案例一：四川省内江市中级人民法院作出的（2019）川10民终1001号判决书

法院判决书：“本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对于未经出租人同意转租的，能够主张转租合同无效的权利主体是出租人（即房东），并非次承租人。……而且，根据本案查明的事实，案涉房屋被房主收回，系因嘉桥教育咨询公司及鱼乐贝贝娱乐服务部均未按约支付房租导致，并非房东因鱼乐贝贝娱乐服务部的转租行为收回，故嘉桥教育咨询公司也不能据此主张案涉《店面转让协议》应予撤销。综上，嘉桥教育咨询公司主张撤销案涉《店面转让协议》，并请求鱼乐贝贝娱乐服务部返还已支付转让费及租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”大竹县律师  大竹律师  大竹合同律师

案例二：江苏省高级人民法院作出的（2016）苏民终1005号判决书

法院判决书：“本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，袁永芳与戴斯酒店签订《房屋租赁经营合同》后，又与宋廷祝签订了《酒店转让合同》，将涉案酒店转租给宋廷祝，《酒店转让合同》为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……”

润本说法：

笔者倾向于第二种观点，即次承租人无权以未经出租人同意而主张房屋转租合同无效。理由：

一、房屋转租合同不属于合同无效的情形。若合同当事人具有完全民事行为能力，则有权按照自己意愿作出相应意思表示；房屋转租合同双方当事人意思表示真实，不存在欺诈违背真实意思的情形；亦不存在《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效之情形的。则该转租合同有效。

二、次承租人以未经出租人同意主张转租合同无效于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，可以行使解除权的主体是出租人而非承租人及次承租人。另，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款 “出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”也进一步规定，出租人在知道或者应当知道承租人转租6个月内提出承租人为经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，法院予以支持；若超过6个月，则不予以支持。合同法及相关司法解释均规定，能以未经出租人同意主张合同无效的主体是出租人而不是次承租人，因此次承租人以未经出租人同意主张转租合同无效于法无据。

三、法律之所以赋予未经出租人同意的，出租人有权主张解除合同或者转租合同无效的，是为了避免承租人随意转租，直接破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，同时造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重，所以出租人有权解除转租合同或主张转租合同无效。次承租人与承租人之间的租赁关系是基于自愿平等的基础上建立的，未经出租人同意转租，一般情况下不存在损害次承租人的权益，故次承租人的权利次承租人不得以未经出租人同意主张转租合同无效。但若存在其他事由导致转租合同无效的，损害次承租人权利的，其可以主张合同无效或者解除合同维护自己的合法权益。

法条链接：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。