无房产证的自建房屋买卖合同效力认定与责任承担问题分析||达州市律师

无房产证的自建房屋买卖合同效力认定与责任承担问题分析||达州市律师

     随着我国经济的发展，房地产业的崛起致使房屋价格一路飙升，房屋买卖合同纠纷也随之增多。房屋买卖合同双方当事人履行买卖合同不在以“你买我卖”的淳朴思想为基础。而是在高额利益的驱使下千方百计寻找法律漏洞，追求自身利益的最大化。在现实审判实践中我们接触的房屋买卖合同纠纷是多种多样的，但是有一种自建的还未取得房屋所有权证书的房屋买卖合同纠纷类案件是非常值得我们研究的。下面以一个自建的无房产证房屋买卖合同纠纷案件为例对该类案件的法律效力、责任承担等情况进行简要的分析。
      原告甲于2004年3月经审批取得两处国有土地使用权证，并于2004年7月建两处房屋。该两处房屋虽然有土地使用权证，但未领取过房屋所有权证。2007年5月6日，原告甲与被告乙双方签订了一份房屋买卖合同，合同约定“原告甲将自建的经审批取得国有土地使用权证的；坐落于拜泉县曙光街2委10组的两处房屋（附带仓库）卖与被告乙，约定价款10万元。被告乙于同日交付5万元，并约定尾款5万元于2008年5月6日付清”协议签订后原告将其中一栋房屋的土地使用证交给被告乙，并将两处房屋均交给被告占有、使用。并于4日后要求被告乙出具欠据一张，内容为“欠据：乙欠甲5万元整，于2008年5月6日偿还。欠款人乙”。 在被告乙将欠据交给原告后，原告甲将另一房屋土地使用证交给被告乙。被告乙在购得房屋后未办理土地使用权证过户手续，也未申请领取房屋产权证。2010年10月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元。原告甲向被告乙提出要求增加房款，遭被告乙拒绝，原告甲逐向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效，返还房屋。 达州市律师 达州律师 达州市律师事务所 达州刑事律师 达州离婚律师 达州市交通事故律师 达州合同纠纷律师 达州法律免费咨询律师
   一审法院认为，双方签订的合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”之规定而无效。本合同无效，双方各自返还已取得的财产。合同无效后，应由过错方承担因合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均有过错且房屋已大幅增值，故损失数额可把房屋增值部分（40万元）作为计算依据。判决由被告乙返还房屋给原告甲，原告甲返还购房款10万元并赔偿损失20万元。房屋归原告甲所有。被告乙对判决不服，提出上诉。
  此案在审理过程中遇到两个难点：一是该买卖合同的效力是无效（可撤销）合同还是已经合法成立的有效合同；二是该合同的出卖人应当承担缔约过失责任还是合法有效合同的违约责任。这两个问题在本案中是相辅相成的，同时也决定着对本案中买受人的利益的保护力度。
   一、 在本案中就效力如何认定
  笔者认为该出卖无证自建房屋的行为是属于合法有效的行为。
  首先，本案中的原告出卖无证自建房屋属于有权处分，房产证不是房屋买卖合同的必备要件。所谓买卖合同是出卖人转移买卖标的物的所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。原告对自建的没有取得房产证的房屋属于原始取得，原告对该房屋拥有占有、使用、收益、处分的权利。本案中原告将自建的自己拥有所有权的房屋卖给了被告，是合法处置自有财产的行为。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。
      其次，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请做出的一种行政确认，《城市私有房屋管理条例》中规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。是更优于房屋登记的确权方式。
      在本案中买卖双方当事人依据自己的真实意思表示达成协议，那么该协议在不违反国家利益、公序良俗和不妨碍其他第三人的利益的前提下，法律即规定它必须履行。如果当事人不履行那么法律将要强制当事人承担不利于自己的后果也就是违约责任。依据当事人达成协议的条件不同所产生合同的法律效力也就不同，因此当事人所享有的权利和承担的义务也就不同。
      二、 本案中双方当事人的责任承担问题
      笔者认为该合同当事人应当承担违约责任而不是缔约过失责任。
      首先，出卖人对自建的未取得房产证的房屋进行出卖。其应当承担相应的责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。自建房屋不论是否领取权属证书甚至是否属于违章建筑，都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权。换言之，原告经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产权。没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。虽然，有些房屋可能存在违反法律规定的情况，如超面积、超高建筑，甚至有的属于违章建筑，将来不可能取得权属证书，但这并不影响原告对该建筑物的所有人地位。可见，违章建筑物不因其无从办理所有权证而丧失物权客体的资格。总之，不论何种情况，没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当由出卖人承担权利瑕疵产生的后果。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。
      其次，一审法院认定合同无效让出卖人通过不合理的反悔得到了不合理的利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，还违反了民法诚实信用的公理性原则，损害了民事关系流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。原告苏宽和被告乙都有买卖、交付房屋的意思表示，原告苏宽就有义务将房屋权属向有关部门办理手续，以符合法律的要求，这是原告应尽的义务。原告违反了该义务的行为不应得到法律的保护。被告乙作为买受人，其购买没有权属证书的房屋，虽然没有审查权属证书、没有依法进行买卖，但其交清房款后占有房屋是当事人双方的真实意思表示。所以该合同是有效成立的，在这种情况下原告应当承担的是违约责任而不是缔约过失责任。
有些合同虽不能确定为无效，但受欺诈、不知情情况下买受不合格产品等情形，可以行使撤销权，或者以合同的目的不能实现行使合同解除权，从而获得法律上的救济。
      三、意见和建议
      本案一审法院的判决，在认定合同效力上是无效合同，一审法院判决赔偿损失，也依法保护了买受人利益，但实际上，即使把增值部分全部作为损失进行赔偿，对买受人利益的保护力度也是不足的。在处理结果上，把增值部分作为无效合同损失，混淆了有效合同损失与无效合同损失的概念，曲解了合同法第五十八条规定的法律含义，该条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，无效合同的损失是指因订立无效（可撤销）合同所受到的损失，属于是一种缔约过失责任。这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失，如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。无效合同的损失不同于有效合同的违约损失，在违约损失中，可得利益属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期利益，因而不存在预期利益问题。 所以，在合同效力被否认后，由双方根据过错程度分担或由出卖方全额赔偿的观点是站不住脚的。对于上述案例，只有彻底从合同效力上加以纠正，才能得到公正、合法的处理。最大限度的保护民事法律关系中当事人的合法利益。
      笔者认为对无房产证的房屋买卖纠纷，则应当区分不同情况作如下处理：
      一、房屋建造本身合法，只是手续未办的，依据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，责令出卖人协助补办手续，出卖人不愿协助的，也可直接判决权属归买受人所有，由买受人直接通过行政部门办理所有权证，办证时补交税款，判决时明确税费由谁负担。
      二、房屋建造存在违法行为，不能取得所有权证的，向行政管理部门发司法建议，先进行行政处罚，如处罚后获取产权证的，产权直接归属买受人。如行政部门认定为违章建筑而拆除处理的，则出卖人因交付不能，应承担违约责任。只有这样才能平衡双方当事人的利益，及时定纷止争。

      人民法院队伍的建设离不开科学发展，而法官队伍的素质的提高，人才是关键。我们要遵循“三个至上”的指导方针，按照《中华人民共和国法官法》的要求，大力提高法官的思想政治、业务素质，努力造就一支政治坚定、业务精通、纪律严明、作风优良、品格高尚的职业法官队伍，为全面实现“公正与效率”的工作主题而努力奋斗。